Блог Риэлтора

Как могло получиться, что увеличение на 3 процента суммы просроченных непервоклассных ипотечных ссуд, давшее дополнительно 34 миллиарда долларов проблемных кредитов, нарушило прошлым летом работу финансовой системы США с оборотом в 57 триллионов долларов и вызвало потрясения на финансовых рынках во всем мире? Ответ заключается в эволюции структуры ипотечного рынка.

Как эволюционировал рынок До 1938 года ипотечный рынок США состоял в основном из подлежащих регулированию депозитных учреждений, таких как банки и ссудно-сберегательные ассоциации. Они использовали свои депозиты для выдачи ссуд на покупку или возведение жилья.

Для обеспечения этих рынков большей ликвидностью и свежим капиталом руководство создало в 1938 году, в рамках политики "Нового курса" президента Рузвельта, Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae). Задачей этой государственной корпорации являлось создание вторичного рынка ипотек.

Fannie Mae оказалась жутко успешной, и к 1960-м годам произведенные ею заимствования для финансирования покупок ипотек составляли значительную долю долга правительства США. В 1970 году была образована Федеральная национальная корпорация жилищного ипотечного кредита (известная как Freddie Mac) с целью секьюритизации обычных ипотек и создания конкуренции незадолго до этого приватизированной Fannie Mae. Со временем бизнес-модели Fannie Mae и Freddie Mac сблизились, и совместно эти корпорации снабжали циклопический объем кредитования ипотек в США.

Эти ценные бумаги покупаются институциональными инвесторами, состоятельными частными лицами и самими депозитными учреждениями.

Секьюритизация способствовала распределению рыночного риска, дала в приказание депозитных учреждений класс больше ликвидных ссудных активов и позволила мобилизовать огромные источники капитала для ипотечного рынка. В результате инвесторы получили более ликвидные и более диверсифицированные ипотечные активы, а ипотечный рынок в целом получает более просторный доступ к капиталу.

Учреждения, обслуживающие ипотеки, получили рослый барыш в виде сборов и процентов. В поисках новых инвесторов Решение проблемы размещения на рынке не первоклассной ипотечной задолженности заключалось в разделении риска и создании на основе пула ипотек низкорискованных сегментов инвестиционного уровня и более высокорискованных сегментов (с более низким рейтингом).

Не первоклассные ипотеки были объединены в пулы обеспеченных залогом долговых облигаций, в которых секьюритизированные требования к платежам в пул были поделены на различные "транши" или классы риска. Фирма Fitch Ratings в 2005 году предупреждала о том, что хеджевые фонды скоро превратились в величавый источник капитала для кредитного рынка, но "вполне обосновано волнение тем, что, в конечном счете, они могут непреднамеренно взвинтить риски".

Это связано с тем, что хеджевые фонды, которые инвестируют, главным образом, в высокорискованные предприятия, непрозрачны - их активы, пассивы и операции не раскрываются общественности, - и они зачастую оперируют с высокой долей заемных средств, используя производные инструменты или заимствуя крупные суммы для осуществления инвестиций.

Поэтому другие инвесторы или органы регулирования мало, что знают об их деятельности. Затор на рынке Когда в августе 2007 года возникла нехватка кредитных ресурсов, рынки ценных бумаг, обеспеченных не первоклассной ипотекой, стали неликвидными. Причем в тот момент, когда инвесторам с высокой долей заемных средств, таким как хеджевые фонды, необходимо было скорректировать свои позиции или отдать убыточные позиции.

В результате хеджевые фонды увязнули на убыточных позициях, в то период как прайм-брокеры начали предъявлять требования внесения дополнительных гарантий залога. Ситуация усугублялась тем, что в отсутствие торгов не было рыночных цен, которые могли бы служить опорными, и не было способа обусловить цена различных траншей риска.

В результате этого хеджевые фонды остановили торги, и рынок обеспеченных залогом долговых облигаций и рынки связанных с ними производных кредитных инструментов по сути перестали существовать. Эмитенты обеспеченных залогом долговых облигаций не могли сбыть свои запасы ценных бумаг и перестали организовывать новые эмиссии.

Одновременно покупатели коммерческих ценных бумаг - корпоративных долговых расписок, которые заурядно возглавляют рейтинги кредитоспособности, - перестали обретать обеспеченные активами коммерческие ценные бумаги, следом того как выяснилось, что базовыми активами служили транши инвестиционного уровня не первоклассных ипотек.

Обнаружение источников нарушений Рынок в первый раз "застопорился" в ситуации, когда наиболее рискованные транши непервоклассной задолженности оказались в активах инвесторов, имеющих в своем капитале высокую долю заемных средств. К хеджевым фондам не предъявляется требований достаточности собственного капитала, и наличествующая в отрасли практика осуществления инвестиций с использованием высокой доли заемных средств позволяла принимать чрезмерный риск.

Нарушение в работе рынка ещё произошло из-за того, что нерегулируемые и мало капитализированные финансовые учреждения служили источником ликвидности для внебиржевых рынков операций с непервоклассными обеспеченными залогом долговыми облигациями и кредитными производными инструментами.

По материалам www.rg.ru