Блог Риэлтора

Сможет ли бизнес воспользоваться механизмом ипотечного кредитования при покупке нежилых помещений, в частности офисов, складов и так далее? На тот самый вопросительный мотив завтра дадут реакция депутаты, рассмотрев в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон об ипотеке.

Законопроектом предлагается изложить статью 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в новой редакции, распространив особенности ипотеки жилых домов и квартир на ипотеку нежилых зданий и помещений. Авторы законопроекта утверждают, что принятие закона поможет сотворить действенный механизм кредитования малого и среднего бизнеса для приобретения объектов недвижимости.

Для этого предлагается определить механизм в отношении объектов нежилого назначения, аналогичный предусмотренному статьями 61.1 и 77 закона об ипотеке. Напомним, что данные статьи устанавливают, что объекты жилищного фонда, а кроме того земельные участки, которые приобретаются за счет заемных средств, считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации прав имущества заемщика на надлежащий предмет недвижимости. В отношении же нежилых зданий, сооружений, помещений такая норма закона отсутствует.

Правоприменительная практика, считают авторы законопроекта, идет по пути недопустимости расширительного толкования положений указанных выше статей закона об ипотеке и, соответственно, не признает возможности возникновения залога в пользу кредитной организации в силу закона в случае, когда приобретение здания, строения или нежилого помещения осуществляется за счет заемных средств кредитной организации. Это, в свою очередь, влечет невозможность одновременной регистрации права собственности на объект и его залога.

Однако аргументы авторов на трансформирование законодательства не нашли поддержки у правительства и ответственного за законопроект комитета по собственности. В официальном заключении правительства на законопроект говорится, что наименование законопроекта не соответствует его содержанию. Так, соответственно названию законопроекта, изменения вносятся в статью 70 закона.

Вместе с тем, исходя из содержания законопроекта, предлагается новая редакция статьи 77 закона. Кроме того, следует учитывать, что главой XIII закона об ипотеке, в состав которой входит изменяемая представленным законопроектом статья 77, регулируются отношения, касающиеся особенностей ипотеки жилых домов и квартир. В соответствии с пунктом 1 статьи 74 закона правила названной главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

В связи с этим предлагаемые законопроектом изменения выходят за рамки предмета правового регулирования как статьи 77, так и главы XIII закона. В свою очередность комитет по собственности считает неоправданным распространение закона об ипотеке на отношения между предпринимателями и кредитными организациями.

Более того, в комитете считают, что законопроект противоречит одному из концептуальных положений Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке, в соответствии которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. В законопроекте предусмотрен залог только нежилых зданий.

Помимо этого, в комитете отмечают, что в настоящее час вопрос обеспечения возврата кредитных средств банка или другой кредитной организации либо средств целевого займа, используемых для строительства здания и сооружения, уже решен.

В соответствии со статьей 64 закона об ипотеке, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств или средств целевого займа построено или строится здание, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здания либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора целевого займа) с приложением указанного договора.

В иных случаях приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых зданий и помещений (например, путем их покупки) ничто не мешает включать в договоры кредита или договоры целевого займа обстоятельство о заключении договора ипотеки соответствующего нежилого помещения на аналогичных условиях.

Правоприменительная практика подтверждает широкое применение аккурат такого подхода.

По материалам rg.ru

Какие изменения претерпел ипотечный рынок в 2007 году? Сложнее ли ныне заемщику принять кредит на покупку квартиры или дома? Будут ли вырастать ставки по жилищным займам? На эти и другие вопросы отвечает D" Инвестиции для снайпера Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы не предлог паниковать.

Для инвестора существенно в условиях спада нарыть свою "жемчужину" - место, где покупка дома или квартиры принесет значительную пользу Подмосковье: Казалось, исходное положение коррекции или, по меньшей мере, стабилизации роста - событие ближайших месяцев. Когда 2006 год закрылся с ростом в 7 % супротив 44 в 200 −м, сомнения в торможении ралли посетили более того глубоких скептиков.

К началу 2007 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Алматы достигла 2 867 долларов. Спустя три месяца тот самый показатель совершил рывок на 22,8%. Причем к этому моменту у большинства представителей экономической элиты, строительной, финансовой и риелторской индустрии подобная динамика недоумения уже не вызывала.

Иду на грозу Одной из главных причин ценового ралли стало повышение числа инвестиционных (или спекулятивных) сделок в сегменте купли-продажи первичной недвижимости и земли. В начале 2007 года этот показатель приближался, по разным оценкам, к 60-7 −процентной границе. В регионах ценовой подъем был вдохновлен раньше всего агрессивным проникновением ипотеки и кампанией по легализации доходов.

В Алматы же наряду с этими драйверами роста солидный вклад в накачивание платежеспособного спроса снабжал общественный снос зданий на территориях, отводимых под коммерческую застройку и объекты инфраструктуры. Если ещё в 200 году собственники собственности, подлежащей сносу, стремились как разрешается скорее освободиться от таких земельных участков и строений (как правило, речь идет о частном секторе), то в 2007−м собственники не торопились их продавать. Даже по цене, двукратно превышающей рыночную.

На рыночную авансцену в 2007 году как целиком сформировавшийся тип игрока с четкой специализацией вышли лендлорды. Обострение дефицита качественных участков и активность застройщиков всех калибров позволили им разгонять стоимость земли до европейских значений. За I микрорайон средняя стоимость алматинской земли взлетает больше чем на 80%. К концу II квартала пиковые значения стоимости земельных участков достигли отметки в 2 млн долларов за гектар.

В различие от землевладельцев, застройщики, повышавшие цены, спекулятивными мотивами не оперировали. Так, ключевой причиной ценового скачка в I микрорайоне минувшего года они называют вступление в силу закона о долевом участии в строительстве. Большинство строительных компаний, ссылаясь на пробелы в правоприменении закона, прекратили продажи в январе и вернулись на рынок в марте - с приростом -30% к декабрьской цене 2006 года.

Цены на вторичном рынке тут же пришли в соответствие с поправками на цены строящихся объектов. Как следствие, в июле 2007 года в обеих столицах и ряде областных центров зафиксированы исторические максимумы средней стоимости жилой и коммерческой недвижимости. В Алматы они составили 37 и 47 долларов за квадратный метр соответственно. Обратная тяга В конце II квартала приближение цены алматинской жилой недвижимости к психологическому порогу средней московской цены, а ещё нагнетание давления в СМИ спровоцировали значительную доля инвесторов к фиксации прибыли.

Таким образом, в июле среднемесячный объем предложения возрос по отношению к июню более чем вдвое. Под действием сезонного снижения спроса рынок погрузился в состояние стагнации. В отрезок времени до сентября 2007 года цены на квадрат жилой недвижимости (ведомые эконом-сегментом) разнонаправленно колебались в −процентном коридоре. Офисная недвижимость класса "А" в июле мягко тронулась вниз с отметки 7 73 долл.

География и свойство выставленных на продажу участков приобрели симптоматичный характер: Невзирая на рекордный увеличение объемов предложения, застройщики по инерции запускали проекты бизнес-класса с начальной ценой 3000-4000 долларов за квадратный метр. Значительная доля игроков по-прежнему рассчитывала на скорое привыкание рынка к новой ценовой реальности.

Массовых неплатежей по ипотечным займам количество наблюдателей ждет не начальный год. Вот-вот начнется выброс залоговых квартир, и ценовая коррекция случится на следующий же день - полагают они. Но массового выброса залогов в то время как мы не видим. Однако средняя стоимость квадрата жилья на самом деле поползла вниз - во всех регионах страны, ни капельки не в одной перегретой южной столице. Здесь отрицательное движение цен на жилье составило 7% в октябре, 6% в ноябре и 3% в декабре. Коррекция наступила.

Слабым (рисковым) звеном модели нашего рынка оказались нисколько не заемщики (как ожидалось), а кредиторы в лице банков второго уровня (БВУ). 40-60% сделок по приобретению недвижимости совершалось с опорой на кредитные средства. Внезапный переход от избыточной к остро недостаточной ликвидности обнажил повышенную подневольность и застройщиков, и заемщиков от долгового капитала. Впрочем, секретом она не являлась, и Нацбанк вел с ней холодную войну.

По материалам http://expert.ru/

Ошибка первая – покупка жилья «для себя» (мне хотелось бы дом в деревне) или по случаю (сосед предлагает свою дачу по низкой цене). Если входить в этот бизнес, то входить подготовленным. Многое, конечно, зависит от направления, на котором располагается дом – источник вашего потенциального дохода. Абсолютно одинаковые дома на различных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в несколько раз.

Ошибка вторая – целевой потребитель выбран неправильно. Арендодатель, пусть даже будущий, должен четко представлять, на какой срок (летний сезон или круглогодично) и кому (иностранец или соотечественник, с высокими или низкими доходами, с детьми или без…) он будет сдавать дом.

Ошибка третья – выбранное окружение - неблагоприятно. Наиболее востребован ликвиден для сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы часто обращают внимание на охрану, развитие инфраструктуры – на то, что делает проживание и отдых безопасным и комфортным. Конечно, чем более развита инфраструктура, чем надежнее охрана, тем больше уровень арендной платы. Естественно, дешевле купить землю в деревне и построить там дом. Но для бизнеса арендного такой вариант совсем не годится. Практически не подходят для арендного бизнеса и стародачные места. В них, конечно есть романтика, и расположены они в прекрасном месте, но обеспечить жильцам комфорт и безопасность они не могут.

Ошибка четвертая – неправильно выбран дом. Достаточно часто в России можно наблюдать картину, когда дом спроектирован плохим архитектором в лице хозяина или хозяйки, санузел в доме единственный и находится на первом этаже, а из спальни на третьем уровне можно туда пройти только через весь дом. Так каким же должен быть дом, подходящий для сдачи внаем? Два, максимум три этажа, несколько просторных комнат. Спален в доме должно быть не менее трех, тем более, если дом предполагается сдавать семье с детьми.

Можно дополнительно поднять арендную плату при наличии бани, сауны или бассейна. Наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток будет также значительным плюсом к арендной плате.

Ошибка пятая – не ученость затрат на содержание здания. Необходимо понимать, что дом недостаточно просто купить, придется еще его содержать, а ежемесячные затраты могут быть очень значительными. Тщательно проверьте наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания, выбирая дом...