Блог Риэлтора

По разным данным, жилье в кредит ежегодно покупает только 1-3% населения. Несмотря на без малого ежегодное удвоение суммы выданных ипотечных кредитов, их доля в сделках с недвижимостью не превышает 5%.

"Причиной тому одним духом растущие цены на жилье и ставки по кредитам. Условия кредитования будут ужесточаться, не скрывают банкиры. Так как российские банки зачастую рефинансируют активы за рубежом, им приходится мириться с тем, что цена подобного привлечения средств грубо возросла по причине последнего кризиса ликвидности. Если обстановка не изменится, русский рынок ипотеки окажется под ударом", - объясняет в эфире РБК-ТВ в программе "Капитал" первостепеннный зампред правления "Городского ипотечного банка" Руслан Исеев.

Ввиду дефицита ликвидности реанимируется мысль секьюритизации ипотечных ценных бумаг. Напомним, закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в 2003г., 2006г. "До кризиса ставки по мере секьюритизации понижались реально: этот процесс происходил в течение полутора лет, если не больше", - вспоминает начальник управления ипотечного кредитования Кредит "Европа Банк" Сергей Огродников.

Но объемы привлечений сквозь секьюритизацию оставляли стремиться лучшего. Впрочем, в эти дни речь уже идет не о понижении ставок, но хотя бы об их фиксации. "Секьюритизация является оптимальным способом поддержки норматива достаточности капитала. Упрощенно говоря, банки продают ипотечные кредиты специализированным компаниям, которые осуществляют выпуск облигаций, обеспеченных платежами по этим кредитам", - объясняет Р.И

Секьюритизируя портфель, банк-оригинатор оставляет за собой сервисный спрэд, то есть маржу, которая в течение всей сделки этому банку выплачивается. Также распространенным способом привлечения средств является продажа кредитного портфеля, но в этом случае банк получает премию в миг сделки и больше ничего.

"Секьюритизировать кредитный пул на 30% выгоднее, чем продавать", - считает Р.И В также пора российские банки отдают предпочтение обращаться к ликвидности зарубежных коллег. "Западный инвестор не предъявляет спрос на российские ипотечные ценные бумаги. А российский инвестор как класс ещё не сформирован: в этом смысле продать по достойной цене производные бумаги невозможно!", - объясняет С.Огородников.

"Тем не менее, путем расширения инвесторской базы тот самый инструмент мог бы заполучить большее распространение. Одна из наших инициатив уже получила развитие", - говорит управляющий департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Наталья Кольцова.

В конце 2007г. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) изменила положение о допуске к торгам в части возможности включения ипотечных ценных бумаг в листинг высшего уровня - A1. Это уже дает доступ ряду страховых компаний, негосударственным пенсионным фондам к инвестициям в ценные бумаги с "ипотечным покрытием". По словам Н.К Центрального банка, что позволило бы банкам-оригинаторам обретать во час кризисов краткосрочное финансирование этих бумаг в самом ЦБ.

"Также ограничением является то, что Пенсионный фонд РФ не может свои резервы вкладывать в ипотечные ценные бумаги", - добавляет Р.Исеев. "Но в любом случае не стоит ожидать от секъюритизации большого эффекта: нет базы для оценки рисковости этих бумаг в долгосрочной перспективе", - говорит С.Огородников. Добавим, дополнительным стимулом для секъюритизации ипотечных активов может сделаться и специализированный закон "О секъюритизации", план которого уже больше 3 лет готовится ФСФР.

"Если банки не смогут принять решение вопросительный мотив секьюритизации активов, все параметры кредитов будут ужесточены", - прогнозирует в заключение программы "Капитал" на РБК-ТВ Р.Исаев. "Главное, резко замедлится увеличение рынка - банкам некуда сбрасывать пулы со своего баланса и они будут нарушать нормативы достаточности капитала".

По материалам rbc.ru

А если учесть, что конфискация банками домов за долги достигла рекордного за последние 20 лет уровня, то понятно, отчего риэлторы вынуждены прибегать к разным трюкам, чтобы заманить покупателей. Увеличивающаяся с каждым днем экономическая неопределенность привела к резкому спаду на рынке недвижимости по всей стране.

Для того чтобы застопорить спад, Центральный банк начал снижать учетную ставку. В результате средняя стоимость дома снизилась без малого на 15% по сравнению с прошлым годом. Уже давнехонько недвижимость в Америке воспрещено было взять так дешево. Калифорнийские риэлторы из кожи вон лезут, чтобы прийти на помощь рынок жилья на плаву.

Дик Кинан из фирмы Keller Williams Realty применяет самую модную в настоящий момент схему продажи недвижимости. "Доброе утро, нынче у нас насыщенный график. Остановок на туалет не будет", - такими словами начинается автобусный тур, тот, что устраивает риэлторы по домам, выставленным на продажу из-за того, что их хозяева не смогли оплатить ипотеку.

Строения продаются по бросовым ценам. Тур стоит 20 долларов, и за 4 часа его участники смогут окинуть взглядом 10 домов. Майк и Мэри Хэйс не могли выпустить этакий возможности: "Мы только что поженились и ищем место, чтобы свить семейное гнездышко".

Если учесть, что по всей стране показатели неуплаты ипотечного кредита подскочили до рекордного уровня, то становится понятным, зачем такого рода туры пользуются все большей популярностью. В некоторых случаях занятие доходит до того, что дом, оцененный в 650 тысяч долларов, продается за 450 тысяч.

У потенциальных покупателей, таких как Сэнди и Джим Фишер, беспокоятся об одном: "Никто не знает, - говорит Джим Фишер, - сколь они запросят посредством два-три месяца. Вот в чем загвоздка". Непредсказуемость рынка породила проблемы и для супругов Майка и Доны Лембек. Вот уже почти год они пытаются сбыть свойский дом, в котором 4 спальни и 3 ванных комнаты.

"Мы, - говорит Дона Лембек, - рассчитывали отдать тот самый обитель ещё до того, как переедем. А на вырученные денежки собирались достать себе свежеиспеченный дом". Супруги Лембек готовы ожидать еще год. Но риэлтор Карен Уивер считает, что тех, кто собирается продать жилище на таком перегретом в прошлом рынке, как калифорнийский, ожидают трудные времена. "Потребуются 3 года, - говорит Карен Уивер, - на то, чтобы цены на жилье перестали падать, и наступила некоторая стабильность. На банках повиснут массивные беспросветные долги, а цены будут и дальше понижаться. Это, увы, неизбежно".

Аналитики считают, что в некоторых районах цены на дома упадут на 30%, раньше чем Америка выйдет из кризиса.

По материалам www.voanews.com

Потенциальный заемщик существенно проигрывает от закручивания гаек. На всамделишный момент, по признанию начальника отдела ипотечного кредитования банка «Возрождение» Татьяны Чепенко, многие банки уже изменили требования, предъявляемые к заемщикам. Как будет дальше рскручиваться ситуация, еще раз же покажет рынок.

Но первые итоги уже видны. Например, банк «Возрождение» повысил требования к первоначальному взносу заемщика, форме подтверждения дохода и снизил предельный возраст.

Начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова уверена, что банки, которые до кризиса ликвидности, существующего сегодня на рынке, финансировали свои программы в большей степени за счет зарубежных заимствований, продолжают проверять трудности при выдаче ипотечных кредитов.

И если обстановка на рынке не изменится, то они будут вынуждены трансформировать условия кредитования, в том числе опять приподнимать ставку кредитования. В DeltaCredit ещё не исключают вероятности роста ставок. К тому же многие банкиры считают, что не стоит паниковать, так как вещать о повышении ставок преждевременно.

Руководитель службы розничного кредитования КБ МИА Игорь Нагорский уверяет: благодаря тому, что ипотека в России только развивается и доля сделок с недвижимостью с ее использованием составляет на глаз 10%, причины повышения ставок свою образ уже отыграли. Период увеличения ставок по ипотечным кредитам не возбраняется наречь завершившимся.

По разным оценкам, ставки по ипотечным кредитам в среднем поднялись на 1%, при этом обычный охват первоначального взноса сохранился на уровне 10%. Успокаивает потенциальных заемщиков и шеф по внешним связям ДжиИ Мани Банка Екатерина Тутон.

К тому же, учитывая конкурентную среду, складывающуюся на российском рынке вследствие выхода крупных международных игроков, программы ипотечного кредитования будут и дальше совершенствоваться, что сильно выгодно конечному потребителю. Но оптимизм банкиров не подтверждает статистика.

Уже в текущий момент на рынке ипотечного кредитования наблюдается двукратное сокращение объема выдаваемых средств. И по прогнозам экспертов, в дальнейшем роста дожидаться не стоит. Конечно, понижение объемов выдаваемых ипотечных кредитов заблаговременно прогнозировалось аналитиками. Свою роль играет нестабильная ситуация на финансовых рынках, создавая неопределенность в сознании потребителей. Банкиры кроме того утверждают, что всему виной новогодние каникулы.

Динара Юнусова, со своей стороны, не видит ничего тревожного в прогнозах аналитиков и отмечает, что значительное сокращение объемов произойдет только на уровне некоторых участников.

В целом же рынок будет расти, оттого что, во-первых, надобность в ипотеке сохраняется и в стране сохраняется благоприятный экономический фон, а во-вторых, на рынке существует та элита банков, которая готова в значительной мере снабдить тот самый спрос. Татьяна Чепенко не стала скрывать, что в целом по рынку объемы выдачи вправду сократились.

Причина этого все та же: Некоторые банки свернули программы, а, как известно, игроки розничного рынка нередко работают весьма точечно, подстраиваясь под определенного клиента. В сложившейся ситуации, как считают отраслевые эксперты, с жилищной проблемой в России удастся сладить не скоро. По мнению банкиров, времена дикого рынка в сегменте ипотечного кредитования прошли.

По материалам bankir.ru