Блог Риэлтора

По данным национальной Ассоциации ипотечных банкиров США (Mortgage Bankers Association), на финал 2007 года 2% всех домовладельцев, которым были выданы ипотечные кредиты, находились в процессе потери, либо были уже лишены, права выкупа закладной. Это в два раза больше, чем за последние 30 лет. А с 1979 года, когда ассоциация начала новости статистику по данному показателю, это что ни на есть рослый показатель.

Возможно, ныне мы наблюдаем самые драматичные события на американском рынке жилья со времен Великой депрессии 1930−х годов. Видимый признак болезни американского рынка недвижимости - увеличение количества брошенных домов и квартир. Причем если раньше домовладения в основном бросали обитатели бедных городских кварталов, то в текущее время особняки с заколоченными окнами позволительно присматривать и в престижных районах американских городов.

Жильцы давнехонько уехали из дома. Заброшенные дома неизменно были одним из элементов городского ландшафта - и перманентным источником проблем для городского самоуправления. Но нынче складывается ситуация, с которой муниципальным властям ещё не приходилось иметь в распоряжении дело. Из-за кризиса на ипотечном рынке США цифра пустующих домо-владений в некоторых регионах страны увеличилось в разы.

В Нью-Йорке число процессов по лишению права выкупа закладной, возбужденных кредиторами супротив задолжников по ипотеке, увеличилось больше чем в два раза, с 3461 в 2004 году до 8263 в 2007−м. Всего по стране за крайний микрорайон 2007 года доля вакантных домовладений составила рекордные 2,8% - наивысший итог за весь более чем полувековой отрезок времени регистрации этого показателя. Ситуация осложняется тем, что многие домовладения являются по сути дела бесхозными.

Дело в том, что наиболее характерной чертой ипотечного бума последних лет стало обилие кредитов с низкой степенью надежности. В различие от традиционной практики ипотечного кредитования, когда заем с начала до конца обслуживался в одном банке, во период бума начала 2000−х годов закладные по ипотечным кредитам стали объектом купли-продажи.

В результате, когда городские власти пытаются разрешить судьбу брошенного дома, нередко обнаруживается, что сооружение находится в юридической серой зоне. Прежние собственники, получив от банка уведомление о начале процесса лишения права выкупа закладных и зная, что из-за падения цен на недвижимость они все одинаково не получат от продажи дома ни доллара, съезжают.

Банк, которому необходимо провести довольно длительную легальную процедуру, еще не вступил в права собственника. При этом дома зачастую находятся в таком плачевном состоянии, что банкам проще кинуть их на попечение муниципалитета, чем стремиться разыскивать нового собственника. Пышный цвет упадка Пустующие дома являются источником целого букета проблем. Главными посреди них являются понижение рыночной стоимости собственности, находящейся поблизости, и занятие антисоциальных элементов.

В Миннеаполисе городские эксперты подсчитали, что существование на улице пустующего дома ведет к 8−процентному понижению стоимости недвижимости у соседей по кварталу. При этом набирает силу тренд по оптовой покупке дешевого заброшенного жилья с последующей - оптовой же - перепродажей. Такие массовые выбросы недвижимости, утверждают эксперты, еще больше сбивают цены на и без того подавленном рынке.

Согласно оценкам экспертов, когда численность домов, идущих с молотка, растёт в городе на 1%, это ведет к росту преступности на 2,33%. Так, из Университета Техаса в Остине кварталы с пустующими зданиями генерируют в три раза больше звонков в полицию, связанных с торговлей наркотиками, чем из полноценного квартала.

Среди проблем, сопутствующих заброшенным домам, специалисты подмечают подъем вандализма (граффити, поджоги), воровство элементов конструкции (двери, окна, полы, трубы, электропроводка и т.п Растет число бродячих животных. Заброшенные бассейны зацветают и становятся источниками комаров и москитов. Эксперты кроме того бьют тревогу по поводу проникновения в окружающую среду из разрушающихся домов токсичных строительных веществ, таких как асбест и свинец.

Что работать пока кредиторы и заемщики обвиняют друг друга в том, что дома приходят в упадок, местное самоуправление берет инициативу в свои руки. Среди арсенала мер, которыми городские власти борются с влиянием пустующих домовладений, - продажа имущества по символическим ценам; моратории различной временной протяженности на выселение обанкротившихся домовладельцев. Кроме того, возможны: пеня за неподдержание собственности в приличном состоянии; судебные иски против кредиторов с целью заставить их покрыть издержки городских властей по обслуживанию пустующей собственности; налоговые льготы, гранты и льготные кредиты для организаций, берущихся за восстановление приходящей в упадок собственности либо за ее снос. Одним из наиболее оригинальных способов возрождения пустующих домов является их символическая продажа.

Первопроходцем тут стала мэрия города Саус Бенд, штат Нью-Йорк, запустившая городскую программу "Дом за доллар". Дома, отсуженные у владельцев за "систематическое ломание правил муниципального законодательства и неуплату налогов", продаются аккурат за эту сумму. Правда, за ценой в один доллар скрываются десятки тысяч, которые нужно вложить в ремонтно-восстановительные работы.

Поэтому потенциальные покупатели должны обосновать городским чиновникам, что у них достаточно финансовых средств (или строительного опыта).

По материалам expert.ru