Блог Риэлтора

Какие изменения претерпел ипотечный рынок в 2007 году? Сложнее ли ныне заемщику принять кредит на покупку квартиры или дома? Будут ли вырастать ставки по жилищным займам? На эти и другие вопросы отвечает D" Инвестиции для снайпера Негативные новости с рынков недвижимости США и Европы не предлог паниковать.

Для инвестора существенно в условиях спада нарыть свою "жемчужину" - место, где покупка дома или квартиры принесет значительную пользу Подмосковье: Казалось, исходное положение коррекции или, по меньшей мере, стабилизации роста - событие ближайших месяцев. Когда 2006 год закрылся с ростом в 7 % супротив 44 в 200 −м, сомнения в торможении ралли посетили более того глубоких скептиков.

К началу 2007 года средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Алматы достигла 2 867 долларов. Спустя три месяца тот самый показатель совершил рывок на 22,8%. Причем к этому моменту у большинства представителей экономической элиты, строительной, финансовой и риелторской индустрии подобная динамика недоумения уже не вызывала.

Иду на грозу Одной из главных причин ценового ралли стало повышение числа инвестиционных (или спекулятивных) сделок в сегменте купли-продажи первичной недвижимости и земли. В начале 2007 года этот показатель приближался, по разным оценкам, к 60-7 −процентной границе. В регионах ценовой подъем был вдохновлен раньше всего агрессивным проникновением ипотеки и кампанией по легализации доходов.

В Алматы же наряду с этими драйверами роста солидный вклад в накачивание платежеспособного спроса снабжал общественный снос зданий на территориях, отводимых под коммерческую застройку и объекты инфраструктуры. Если ещё в 200 году собственники собственности, подлежащей сносу, стремились как разрешается скорее освободиться от таких земельных участков и строений (как правило, речь идет о частном секторе), то в 2007−м собственники не торопились их продавать. Даже по цене, двукратно превышающей рыночную.

На рыночную авансцену в 2007 году как целиком сформировавшийся тип игрока с четкой специализацией вышли лендлорды. Обострение дефицита качественных участков и активность застройщиков всех калибров позволили им разгонять стоимость земли до европейских значений. За I микрорайон средняя стоимость алматинской земли взлетает больше чем на 80%. К концу II квартала пиковые значения стоимости земельных участков достигли отметки в 2 млн долларов за гектар.

В различие от землевладельцев, застройщики, повышавшие цены, спекулятивными мотивами не оперировали. Так, ключевой причиной ценового скачка в I микрорайоне минувшего года они называют вступление в силу закона о долевом участии в строительстве. Большинство строительных компаний, ссылаясь на пробелы в правоприменении закона, прекратили продажи в январе и вернулись на рынок в марте - с приростом -30% к декабрьской цене 2006 года.

Цены на вторичном рынке тут же пришли в соответствие с поправками на цены строящихся объектов. Как следствие, в июле 2007 года в обеих столицах и ряде областных центров зафиксированы исторические максимумы средней стоимости жилой и коммерческой недвижимости. В Алматы они составили 37 и 47 долларов за квадратный метр соответственно. Обратная тяга В конце II квартала приближение цены алматинской жилой недвижимости к психологическому порогу средней московской цены, а ещё нагнетание давления в СМИ спровоцировали значительную доля инвесторов к фиксации прибыли.

Таким образом, в июле среднемесячный объем предложения возрос по отношению к июню более чем вдвое. Под действием сезонного снижения спроса рынок погрузился в состояние стагнации. В отрезок времени до сентября 2007 года цены на квадрат жилой недвижимости (ведомые эконом-сегментом) разнонаправленно колебались в −процентном коридоре. Офисная недвижимость класса "А" в июле мягко тронулась вниз с отметки 7 73 долл.

География и свойство выставленных на продажу участков приобрели симптоматичный характер: Невзирая на рекордный увеличение объемов предложения, застройщики по инерции запускали проекты бизнес-класса с начальной ценой 3000-4000 долларов за квадратный метр. Значительная доля игроков по-прежнему рассчитывала на скорое привыкание рынка к новой ценовой реальности.

Массовых неплатежей по ипотечным займам количество наблюдателей ждет не начальный год. Вот-вот начнется выброс залоговых квартир, и ценовая коррекция случится на следующий же день - полагают они. Но массового выброса залогов в то время как мы не видим. Однако средняя стоимость квадрата жилья на самом деле поползла вниз - во всех регионах страны, ни капельки не в одной перегретой южной столице. Здесь отрицательное движение цен на жилье составило 7% в октябре, 6% в ноябре и 3% в декабре. Коррекция наступила.

Слабым (рисковым) звеном модели нашего рынка оказались нисколько не заемщики (как ожидалось), а кредиторы в лице банков второго уровня (БВУ). 40-60% сделок по приобретению недвижимости совершалось с опорой на кредитные средства. Внезапный переход от избыточной к остро недостаточной ликвидности обнажил повышенную подневольность и застройщиков, и заемщиков от долгового капитала. Впрочем, секретом она не являлась, и Нацбанк вел с ней холодную войну.

По материалам http://expert.ru/